土地探しの裏技①再建築不可能土地
再建築不可能土地といわれる土地があります。何それ?なんか怖そう、、、地盤がむちゃくちゃ悪いとか、、、と不安になるくらい恐ろしい名前ですよね。でもそこに秘密があるのです。
最度の建築が不可能ということにはふたつの意味があります。
ひとつは物理的に建築が不可能、もしくは非常に難しい土地 →軟弱地盤、がけ、汚染地域
ふたつめには制度的に新築の建築が不可能な土地 →法律的な制限により不可能になった土地
ここでちょっとややこしいですがおおざっぱに法学の話をしますと、法律には人工的に成立したものと慣習的に成立したもののふたつがあります。前者は自動車などの交通ルールのように太古には存在し得なかった事象に対して新規に設けられた法律であり、衣食住に関するような太古の生活から存在しえた事象を社会制度的に明文化していったものとです。法律の成立と人間の生活はどちらが先にあったかというと、それは生活が先にあったことは明らかですよね
それと同じような現象が土地と建物の制度にもあるのです。
それはひとつには1敷地に1建物という原則と、建物が建つ土地には道路がくっついてなくちゃいけない(正確には幅2メートル)、という二つの前提条件なのです。
そんな法律があるの?知らなかったよ、という方が意外と多いのではないでしょうか
古い立派なお屋敷に離れがあったり親戚も住んでいたり、また小さな路地奥に面して風情のよい下街などで自分の家も今そうなっているけど、、と心配になってしまう方もいらっしゃるでしょう。そういったケースは知らないうちに法律的には既存不適格建物という名前を付けられてしまっているのです。結果、都心の一等地にもそんな再建築不可能土地というものが存在します。
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上記の青いところは道路として認可されていそうなところですが、それに接していない土地というのが存在します。土地の価値というものは残念ながら使う人や住む人の価値感で決まるのでなく、不動産業者を通じて流通させることができるか、金融用語でいうと流動性が高いかどうか、で決まるので再建築不可能土地は市場価値の半分以下になっているところがほとんどです。
再建築不可能っていうことは裏を返せば、リフォームならOKじゃないの?ということです。
そこでそんな格安な再建築不可能物件でほぼ新築リフォームをかけてしまえば、新築同等の家が手に入るという可能性が存在します。
それがスケルトンリフォームです。
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骨組みまであらわにしてしまい、きちんと設計した耐震補強を施すことで新築同様に生まれ変わらせるのです。
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この裏技には物件が本当にリフォーム可能かどうかなどの初期診断が重要ですからくれぐれも慎重に購入を考えなくてはなりませんが、住みたいとこに住むにはこれも裏技のひとつですよ
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by arsnova-arch | 2008-08-19 17:19 | 建てる
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